加拿大仍然在建设大量住宅，但正在建设的住宅类型，已经发生明显变化。

根据BMO Capital Markets近期分析，面向业主自住和个人购买的新房建设持续下降，而专门用于长期出租的住宅比例不断上升。

Better Dwelling援引BMO的数据指出，在2026年1月至4月期间开工建设的约64,600套住宅中，大约有58.2%属于出租用途住宅。

这对于加拿大住宅建设市场来说，是一个值得关注的变化。

过去，加拿大新房建设通常包括较大比例的自住房、独立屋、镇屋和分契式公寓。但目前，开发商正在将更多资源投入专门出租住宅，而不是面向个人买家的所有权住宅。

BMO高级经济学家Robert Kavcic认为，自住房建设和 出租房 建设之间不断扩大的差距，是目前加拿大住宅建设市场最值得关注的发展之一。

在多个主要城市，自住房和公寓的开工水平已经下降到通常只会在严重经济低迷时期出现的水平；与此同时，专门出租住宅的建设仍然接近历史高位。

一些报道因此形容，加拿大正在逐渐成为一个“租房国家”。

这个说法虽然很吸引眼球，但实际情况更加复杂。

加拿大并没有停止发展自住房市场。真正发生的变化是：

• 楼花销售放缓；
• 买房负担能力下降；
• 建筑和融资成本上升；
• 政府政策更鼓励出租住宅建设；
• 开发商因此更加倾向于发展长期出租项目。

对GTA买家、卖家和投资者来说，最重要的问题是：

当加拿大继续建设住宅，但其中越来越少的房屋可供个人购买时，未来的房地产市场会发生什么变化？

加拿大住宅建设正在发生什么变化？

尽管近期每月房屋开工数量有所回落，但加拿大整体住宅建设规模仍然不算低。

根据BMO和Better Dwelling引用的数据，2026年6月，加拿大经季节调整后的房屋开工年化数量约为239,000套。

虽然房屋开工量已经连续第三个月下降，但过去12个月的平均水平仍接近256,000套。

与此同时，全国大约还有375,000套住宅正在施工中，说明加拿大依然拥有规模庞大的住宅建设储备。

不过，房屋开工总量本身，并不能说明这些住宅最终会提供给哪些人。

一套新开工住宅可能是：

• 用于出售的独立屋；
• 新建镇屋；
• 分契式公寓；
• 专门出租公寓；
• 非营利或可负担出租住宅；
• 其他多户住宅。

目前真正值得关注的，并不只是加拿大是否少建房，而是：

越来越多的新房将长期保留在出租市场，而不是出售给个人业主。

什么是专门出租住宅？

专门出租住宅，是从规划和建设阶段开始，就以长期出租为主要用途的住宅项目。

它和投资者购买后出租的普通公寓有所不同。

在普通分契式公寓中，每个单位可能由不同业主购买，并由业主自行决定自住、出租或出售。

而专门出租住宅通常由：

• 一家公司；
• 一个机构投资者；
• 一个房地产基金；
• 或一个专业运营机构；

统一持有和管理。

这类出租住宅可能具备以下特点：

• 专业物业管理；
• 较统一的租赁流程；
• 长期稳定的出租供应；
• 以租客需求为导向的设施；
• 个别单位被私人业主突然出售的风险较低；
• 有时会提供更多户型选择。

增加专门出租住宅供应，对租客来说可能是好事，尤其是在空置率较低的市场。

但是，建设更多出租房，并不能自动解决希望成为业主的家庭所面临的问题。

为什么开发商越来越愿意建设出租房？

一、楼花销售明显放缓

许多公寓和低层住宅项目，都依赖前期预售才能正式开工。

预售可以帮助开发商：

• 证明市场需求；
• 获得建筑贷款；
• 降低项目风险；
• 确认项目未来收入足以覆盖成本。

但当买家因为房价、利率、贷款压力或市场不确定性而减少购买时，项目可能无法达到银行要求的预售比例。

BMO认为，自住房建设疲弱，与新房预售下降有直接关系。

如果开发商无法在开工前卖出足够单位，项目就可能：

• 延期；
• 暂停；
• 取消；
• 或重新调整为其他用途。

二、自住房项目越来越难以获得融资

新建自住房项目需要承担大量成本，包括：

• 土地成本；
• 建筑人工；
• 建筑材料；
• 开发费；
• 融资利息；
• 保险费用；
• 市政审批费用；
• 市场推广费用。

与此同时，买家对总价和每月房贷支出越来越敏感。

如果开发商为了让项目具备盈利能力，必须设定一个买家难以承担的售价，那么项目就很难继续推进。

在这种情况下，开发商可能选择：

• 延迟项目；
• 改变户型；
• 减少建设规模；
• 或转向出租住宅模式。

三、出租住宅可能获得更多政策支持

近年来，各级政府通过不同政策鼓励专门出租住宅建设，例如：

• 优惠融资；
• 税务调整；
• 开发激励；
• 更有利的贷款项目；
• 部分审批和费用优惠。

这些政策主要是为了缓解租赁市场供应不足，并增加长期出租房源。

从开发商角度看，当楼花销售疲弱时，如果出租项目能够获得更有利的融资和政策支持，那么出租住宅可能比自住房项目更容易推进。

四、过去的出租房短缺推动了项目开发

过去几年，加拿大多个主要城市都经历了：

• 出租房源紧张；
• 空置率偏低；
• 租金快速上涨。

开发商和机构投资者因此加快专门出租住宅建设。

但大型住宅项目通常需要多年才能完成，所以目前正在施工的很多出租单位，可能是在几年前租赁需求非常强劲时就已经规划和批准。

这意味着，今天看到的出租房建设高峰，其实是几年前市场趋势的延迟反映。

出租房建设增加，是否代表加拿大已经有足够住房？

不一定。

即使总体房屋开工量较高，某些特定住宅类型仍然可能严重不足。

例如，一个城市可以建设数千套单间或一房出租公寓，但仍然缺少：

• 入门级自住房；
• 适合家庭的公寓；
• 镇屋；
• 独立屋；
• 可负担住宅；
• 无障碍住宅；
• 靠近就业中心和公共交通的住房。

不同住宅供应之间不能完全互相替代。

一套小型出租公寓，无法满足一个想购买三房家庭住宅的家庭。

同样，一套价格较高的新建出租公寓，也不一定能解决低收入家庭的住房负担问题。

因此，住房市场不能只看单位总数，还需要看：

• 户型；
• 面积；
• 地点；
• 出租还是出售；
• 实际价格；
• 目标人群。

这对GTA买家意味着什么？

一、未来可购买的新房供应可能持续减少

如果越来越少的公寓和低层住宅项目开始施工，那么未来可供个人购买的新房数量也可能下降。

短期内，这不一定会立刻造成房源短缺。

GTA目前仍有大量在建单位，二手市场也有一定库存。

但如果自住房建设持续低迷，几年后的买家可能会发现，市场上以下房型的选择减少：

• 新建公寓；
• 新建镇屋；
• 入门级自住房；
• 适合家庭的新开发项目。

房地产开发周期很长。

今天没有开工的项目，可能意味着三年至五年后市场上缺少一批新房供应。

二、二手房市场可能变得更加重要

如果开发商减少建设个人可以购买的新房，未来买家可能更加依赖二手市场。

这可能增加对以下房型的长期需求：

• 二手公寓；
• 镇屋；
• 半独立屋；
• 独立屋；
• 成熟社区中的低层住宅。

这并不代表所有二手房价格都会上涨。

房地产价格仍然会受到以下因素影响：

• 房贷利率；
• 就业市场；
• 人口增长；
• 家庭收入；
• 房源库存；
• 当地市场供需。

但如果新建自住房长期减少，二手房可能会面临更少的新房竞争。

三、买家不能认为所有新项目都会如期开工

一个项目正式开售，并不代表它一定会按照原计划施工。

购买楼花之前，买家应了解：

• 开发商过去的项目记录；
• 当前销售进度；
• 项目取消和融资条款；
• 最晚入住日期；
• 订金保护方式；
• 转让条款；
• 项目审批进度；
• 延期或取消风险。

买家也不应仅根据预计入住日期，安排未来搬家、出售现有房屋或家庭计划。

楼花项目的时间表随时可能发生变化。

四、更多家庭可能需要租房更长时间

由于买房成本较高，一些家庭可能选择继续租房，在以下方面做好准备：

• 继续积累首付款；
• 改善信用；
• 降低债务；
• 等待收入提高；
• 等待市场更加稳定。

更多专业管理的出租住宅，可能为这部分家庭提供更多选择。

但推迟买房也有一定代价，例如：

• 更晚开始积累房屋净值；
• 继续面对租金变化；
• 对物业缺少控制权；
• 房价未来可能上涨得比储蓄更快。

租房并不一定是错误选择，买房也不一定适合所有人。

最适合的决定，取决于家庭的：

• 财务状况；
• 稳定程度；
• 居住期限；
• 储蓄水平；
• 生活方式。

这对首次购房者意味着什么？

首次购房者可能是受到自住房建设下降影响最大的人群之一。

过去，新公寓和镇屋经常是首次买家进入市场的重要途径。

如果未来这类项目越来越少，首次买家可选择的新房类型也会减少。

他们可能需要考虑：

• 较旧的二手公寓；
• 面积较小的物业；
• 距离市中心更远的地区；
• 家庭经济支持；
• 共同购买；
• 延长储蓄时间；
• 继续租房。

另一方面，当前楼花市场疲弱，也可能带来部分谈判机会。

一些已经完工或接近完工的项目，可能提供：

• 价格优惠；
• 更灵活的订金安排；
• 交割费用优惠；
• 免费升级；
• 房贷相关优惠；
• 降低转让费用。

但优惠本身并不代表物业值得购买。

买家仍然需要判断：

• 原始价格是否合理；
• 户型是否实用；
• 项目位置是否有需求；
• 交割费用是否过高；
• 合同条款是否安全。

这对楼花买家意味着什么？

出租住宅比例上升，也反映出楼花自住房市场正在发生变化。

在市场较强的时候，买家通常关注：

• 如何抢到热门项目；
• 如何提前进入销售；
• 哪个户型最容易升值。

但在市场较慢的时候，买家更应该关注：

• 项目是否能达到足够的销售比例；
• 合同价格是否高于当前二手房价值；
• 交房估价是否可能不足；
• 几年后自己是否仍然符合房贷资格；
• 开发费和交割调整款有多少；
• 是否允许转让合同；
• 项目延期时怎么办；
• 户型是否真正符合自住需求。

买家不应仅仅因为开发商提供促销，就购买楼花。

真正需要评估的是：

• 总购买成本；
• 交割费用；
• 融资风险；
• 项目质量；
• 户型需求；
• 长期出售能力。

这对GTA卖家意味着什么？

一、现有自住房未来可能面临更少的新房竞争

如果未来新建自住房项目减少，现有二手房可能会面对更少的新房替代选择。

这对以下房型可能特别重要：

• 三房及以上公寓；
• 自由产权镇屋；
• 半独立屋；
• 独立屋；
• 靠近学校和公共交通的物业；
• 土地供应有限社区中的住宅。

不过，这种影响更可能逐步出现，而不是立刻反映在当前价格上。

二、当前定价仍然必须参考今天的市场

未来供应可能减少，并不代表卖家现在就可以随意提高挂牌价。

今天的买家仍然会比较：

• 附近近期成交；
• 当前在售物业；
• 每月房贷成本；
• 房屋状况；
• 公寓管理费；
• 地税；
• 其他社区选择。

卖家应根据当前本地需求合理定价，而不是仅依赖几年后可能出现的供应短缺。

三、家庭型住宅可能更加稀缺

目前很多新建出租项目集中在多户住宅和公寓楼中。

如果低层自住房建设持续减少，成熟GTA社区中的家庭型住宅可能会更加难以替代。

卖家可以重点展示新建出租公寓较难提供的特点，例如：

• 更大的生活空间；
• 私人后院；
• 多间卧室；
• 停车位；
• 优质学区；
• 更多储物空间；
• 装修和扩建潜力。

这对房地产投资者意味着什么？

从表面看，出租住宅建设接近高位，似乎说明市场对租赁住房非常看好。

但个人投资者也应该注意，新建专门出租住宅会增加竞争。

个人投资者持有的出租公寓，未来可能需要与专业出租大楼竞争，而这些大楼通常可以提供：

• 现场管理；
• 入住优惠；
• 全新设施；
• 灵活租赁计划；
• 同时提供多个空置单位；
• 专业营销团队。

BMO也指出，虽然某些自住房类型可能持续稀缺，但部分出租住宅市场未来可能出现供应过多。

因此，投资者不能假设每一套新公寓都能获得强劲租金增长。

投资前应评估：

• 当地空置率；
• 附近新建出租项目；
• 单位面积和户型；
• 公寓管理费；
• 地税；
• 预期租金；
• 目标租客群体；
• 大楼质量；
• 长期转售需求。

更多出租房会不会让租金下降？

更多出租住宅进入市场，通常会增加竞争，并为租客提供更多选择。

特别是当大量新单位在同一时期交付时，房东可能需要通过以下方式吸引租客：

• 降低租金；
• 提供免租期；
• 提供入住优惠；
• 改善服务；
• 提升设施；
• 加快维修响应。

在南安省部分地区，随着公寓和出租住宅供应增加，同时人口增长放缓，公寓价格和租金已经出现一定压力。

不过，不同城市和户型受到的影响并不相同。

以下类型的出租物业，租金可能仍然比较稳定：

• 适合家庭的大户型；
• 靠近主要就业中心的物业；
• 靠近学校和公共交通的住宅；
• 管理良好的物业；
• 新房供应有限的地区。

大量小型出租公寓增加，并不代表三房住宅或家庭型出租房也会供应过剩。

这是否代表买房一定比租房更好？

不一定。

买房可能适合以下人群：

• 收入稳定；
• 有足够首付款和交割资金；
• 计划长期居住；
• 能承担维修和持有成本；
• 重视长期控制权和资产积累。

租房可能适合以下人群：

• 需要较高灵活性；
• 未来可能搬到其他城市；
• 仍在积累首付款；
• 买房后财务压力过大；
• 不希望承担维修和市场风险。

住宅建设结构变化，意味着未来的住房选择可能会改变，但并不代表所有人都应该立即买房。

加拿大真的正在成为“租房国家”吗？

这个说法反映了真实趋势，但不应被理解得过于绝对。

加拿大仍然拥有规模庞大的自住房市场，也有大量家庭希望未来成为业主。

真正发生明显变化的是新房供应结构。

目前，开发商正在建设更多出租住宅，而自住房和分契式公寓的开工明显下降。

这一变化主要受到以下因素推动：

• 楼花销售疲弱；
• 买房负担能力下降；
• 开发成本过高；
• 出租项目政策支持；
• 机构投资者更愿意持有长期出租资产。

这种变化是否会长期持续，还取决于：

• 未来房价；
• 房贷利率；
• 建筑成本；
• 政府政策；
• 买家需求。

如果自住房销售恢复，开发商可能再次推出更多出售型项目。

但如果买房负担能力持续承压，出租住宅可能继续占据更大比例。

嘉德置业专业观点

这一趋势最重要的地方，并不只是加拿大正在建设更多出租房。

真正值得关注的是：

未来增加的住宅供应，可能无法满足希望购买房屋的家庭的长期需求。

对GTA买家来说，选择具备长期自住需求的物业会变得更加重要。

一套具有长期吸引力的物业，通常具备：

• 实用户型；
• 足够生活空间；
• 靠近交通和就业中心；
• 良好学校和社区设施；
• 合理持有成本；
• 难以被大量复制的物业类型。

对楼花买家来说，重点也应该从“热门项目”和“开盘抢购”转向：

• 项目能否顺利推进；
• 合同风险；
• 房贷准备；
• 交房估值；
• 长期使用价值。

对投资者来说，更多出租住宅供应意味着：

• 地段更加重要；
• 户型更加重要；
• 租客体验更加重要；
• 专业物业管理更加重要。

嘉德置业协助客户比较二手房和楼花机会，分析社区供需，并根据客户的财务状况和长期目标制定购房策略，而不是只根据市场标题作决定。

总结

加拿大住房建设市场正在经历重要转变。

虽然整体房屋开工水平仍然不低，但最近开工的住宅中，专门出租的住宅已经占据较大比例，而自住房和公寓建设明显下降。

这一变化可能产生以下长期影响：

• 租客获得更多专业管理的出租房选择；
• 开发商减少推出出售型住宅项目；
• 未来买家更加依赖二手房市场；
• 现有自住房变得更难替代；
• 个人房东面临更多专业出租住宅的竞争。

这并不意味着加拿大自住房市场正在消失。

它意味着，加拿大目前正在建设的住宅类型与过去有所不同。

对买家、卖家和投资者来说，不仅要关注加拿大建设了多少套住宅，也要关注：

这些住宅最终是为谁建设的？

资料来源: Better Dwelling

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