新移民想在加拿大买房？在GTA买第一套房前，你真正需要准备什么？

对于很多刚来到加拿大不久的家庭来说，买房不仅仅是一项投资。

它往往也代表着：

真正开始在加拿大长期生活。

Royal LePage在2026年9月24日发布的一项最新调查显示，受访新移民中：

90%认为拥有自己的房子，对真正融入和安定下来很重要。

但“想买房”和“已经准备好买房”，中间还有很大距离。

调查中只有大约三分之一的受访者已经拥有自己的主要住宅。

而在仍未买房、但未来有购房计划的人群中：

61%认为首付是最大障碍；

50%认为需要更稳定或更高收入的工作；

此外，还有不少人提到：

加拿大信用记录不足
不熟悉买房流程
不确定应该住在哪个城市或社区

所以对于现在生活在Toronto和GTA的新移民来说，真正的问题通常不是：

“我想不想买房？”

而是：

“我现在到底需要准备到什么程度，才算真的可以买？”

最新调查说明：新移民的买房意愿依然很强

这次调查访问了过去10年内移民加拿大的1,400名受访者，调查时间为2026年8月25日至9月8日。

需要注意的是，这是一项网上非概率调查，因此不能简单理解成“所有加拿大新移民都完全符合这些比例”。

但它仍然反映了一个很明显的趋势：

很多新移民依然把买房视为重要的人生目标。

对于还没有买房、但计划买房的人来说，主要障碍包括：

61%：首付不够
50%：需要更稳定或更高收入
28%：想更了解加拿大买房流程
27%：需要建立信用记录
26%：还没有决定最终住在哪个城市或社区

这几个问题，在GTA尤其常见。

很多新移民已经在Markham、Richmond Hill、Vaughan、North York或Toronto建立了工作、生活和社交圈。

真正开始买房时，却发现：

喜欢的社区，不一定刚好符合预算。

于是很多人要面对一个现实选择：

留在熟悉的地方，还是往外搬一点，用同样预算买到更大的房子？

新移民买房，首付到底要准备多少？

这通常是大家最先问的问题。

加拿大目前的最低首付要求，主要取决于房价。

如果房价是：

$500,000或以下

最低首付通常是：

5%

如果房价：

超过$500,000，但低于$1.5M

最低首付通常是：

前$500,000：5%
超出$500,000的部分：10%

如果房价达到：

$1.5M或以上

通常需要至少：

20%首付。

举几个简单例子：

房价	最低首付
$500,000	$25,000
$700,000	$45,000
$800,000	$55,000
$1,000,000	$75,000
$1,200,000	$95,000
$1,500,000	$300,000

这个差别在GTA尤其重要。

很多买家可能觉得：

“我能买$1.3M，应该也差不多可以买$1.5M吧？”

但一旦房价达到$1.5M，最低首付要求会明显跳高。

所以在真正开始看房之前，先确认：

你的现金能够支持哪个价格区间。

这比单纯看“银行最多能批多少钱”更重要。

首付够了，不代表现金就真的够了

这是很多第一次在加拿大买房的人最容易低估的一点。

假设你刚好准备好了最低首付。

并不代表：

这笔钱全部拿去做首付以后，就可以顺利Closing。

买房还可能涉及：

安省土地转让税
Toronto市级土地转让税
律师费
产权保险
验屋费用
估价或贷款相关费用
Closing Adjustment
搬家费用
家具
交房后的维修

如果买的是Condo，还可能需要律师查看Status Certificate。

如果买的是Freehold House，则应该为未来维修留下更多预算。

所以我们更建议买家考虑的不是：

“我最多可以拿多少出来做首付？”

而是：

“Closing以后，我手里还剩多少现金？”

买完房以后银行账户几乎清零，和买完以后还能保留一笔紧急备用金，是完全不同的生活体验。

没有PR，可以申请房贷吗？

有可能。

这是新移民买家最容易听到各种不同说法的问题之一。

很多人会听到：

“没有PR不能买房。”

或者：

“只要有工签就一定可以买。”

其实都太简单了。

在符合条件的情况下，一些永久居民以及合法在加拿大工作的非永久居民，有可能获得符合条件的住房贷款。

而且对于加拿大信用记录比较短的新移民，在部分情况下，也可能通过海外信用报告、原居住国金融机构证明等方式辅助证明信用。

但是：

能不能贷款

和

法律上能不能购买某类住宅物业

并不是同一个问题。

加拿大目前针对部分非加拿大人购买住宅物业仍然有联邦限制，同时也存在特定豁免条件。

所以如果你目前还不是加拿大公民或永久居民，买房之前不要只问：

“银行肯不肯借钱给我？”

还需要先确认：

“我的身份现在是否符合购房规定？”

加拿大信用记录不长，还能买房吗？

有可能。

这也是很多新移民真正遇到的问题。

你可能：

工作不错
有首付
海外信用记录也很好

但来到加拿大只有半年，信用卡也刚开不久。

这并不一定代表完全不能买房。

部分符合条件的贷款安排，可以参考：

加拿大现有信用记录
海外信用报告
海外银行证明
租金付款记录
其他能够证明还款能力的资料

不同银行和贷款机构的要求也可能不同。

所以真正开始认真看房之前，最好先和贷款专业人士沟通。

因为你可能会发现：

其实现在已经可以买。

也可能发现：

再积累6个月工作记录、降低一点其他负债，贷款能力会明显改善。

这比先看中一套房以后才开始研究贷款，要有效得多。

买房需要多少工资？

很多新移民都会问：

“年薪多少才能买房？”

其实没有一个统一答案。

同样是年收入：

$120,000

两个家庭最后能买的房价可能差很多。

因为银行还会看：

首付
信用
现有负债
汽车贷款
信用卡余额
地税
Condo管理费
利率
其他住房成本

比如：

一个家庭年收入$120,000，没有车贷，首付很高。

另一个家庭也是$120,000，但有：

每月汽车贷款
信用卡余额
较少首付

两者的贷款能力就可能明显不同。

这也是为什么准备买房前，不建议随便增加新的大额分期贷款。

例如买一辆新车，看起来和买房没有关系。

但对银行来说：

每个月多出来的一笔固定还款，会直接影响贷款能力。

银行批给你的最高额度，不一定应该成为你的买房预算

假设银行告诉你：

“你最高可以做到$900,000。”

这不等于：

“你就应该买$900,000的房子。”

你自己的预算，还需要考虑真实生活。

例如：

有没有孩子
托儿费用高不高
家里是否需要两辆车
未来父母是否会一起住
是否计划继续读书
是否有海外家庭支出
未来是否可能休产假或育儿假
每个月希望保留多少储蓄

这些都不是银行贷款审批可以完全替你决定的。

对于刚在加拿大建立生活的新移民来说，有时候：

比最大预算低一点买

反而会让未来几年轻松很多。

Condo、Townhouse还是独立屋？

很多新移民买第一套房时，真正需要做的选择不是：

“买不买？”

而是：

“买什么？”

Condo

Condo在部分GTA区域入门价格相对较低。

如果你比较在意：

通勤
地铁
生活便利
不想自己负责外部维护

Condo可能比较适合。

但不要只看售价。

还要看：

每月管理费
停车位
单位面积
楼龄
大楼财务情况
未来管理费上涨风险

所以：

房价低，不一定代表每个月总支出低。

Townhouse

Townhouse常常处于Condo和独立屋之间。

同样预算下，很多买家可能获得：

更多卧室
更大居住空间
更适合家庭的户型

但要先确认：

是Freehold Townhouse，还是Condo Townhouse。

因为两者的长期持有成本可能差很多。

Semi或Detached House

如果预算允许，Semi或Detached可以提供：

更多空间
土地
私密性
更强的改造自由度

但在很多GTA区域，价格通常也更高。

而且：

房屋维护基本都由屋主自己负责。

对于第一次买房的人来说，最好不要只问：

“哪一种房最保值？”

而应该先问：

“哪一种房更适合我们家庭未来5年的生活？”

Markham、Richmond Hill、Vaughan还是Toronto？

很多新移民买房的时候，社区甚至比房型更重要。

因为大家往往已经习惯了附近的：

家人朋友
学校
华人超市
餐厅
社区
工作地点
公共交通
宗教场所

这次调查里也能看到类似趋势。

很多受访新移民仍然居住在刚来到加拿大时最初定居的社区附近。

这并不奇怪。

但真正买房时，仍然值得比较相邻城市。

例如同样：

$800,000预算

在Toronto可能对应一种房型，

到了Markham、Richmond Hill、Vaughan或更外围地区，可能完全不同。

所以问题有时候并不是：

“我买不买得起？”

而是：

“我愿意用多少通勤距离，换取更多空间？”

比如：

靠近市区的两房Condo

和

稍远一些的Townhouse

可能价格接近。

真正的选择取决于你的生活方式。

是不是一定要等到20%首付再买？

不一定。

如果首付达到20%，一般可以避免贷款违约保险，而且贷款金额也会下降。

但这并不代表：

每个人都应该一直等到20%才买。

符合条件的买家，在房价和贷款规定允许范围内，可以使用少于20%的首付购买物业。

真正应该比较的是：

方案A

早点买，用较低首付。

和

方案B

继续租房，再存几年首付。

需要一起看：

目前租金
每年能存多少
想买的房价
房贷金额
Closing成本
手里是否还有紧急备用金
预计持有多久

所以不能简单说：

“20%一定最好。”

适合自己的现金流，才更重要。

首次买家现在还有一个贷款选择

符合条件的首次购房者，目前可以使用：

最长30年的受保房贷摊还期。

更长的摊还期可以降低每个月的房贷金额。

对于部分首次买家或新移民来说，可能会让月供压力低一点。

但是：

月供降低，不代表总成本降低。

贷款时间越长，长期支付的利息通常也会更多。

所以它应该被当成一种：

现金流工具

而不是“让房子变便宜”的方式。

新移民买房最容易犯的错误：先看房，再做计划

很多第一次买房的人都会这样开始：

打开Realtor.ca；

看到喜欢的房子；

选社区；

去看房；

最后才问银行：

“我到底能借多少钱？”

其实更好的顺序应该反过来。

第一步：确认自己是否符合购房资格

特别是还不是公民或永久居民的人。

第二步：先了解贷款能力

包括：

收入、信用、负债、首付。

第三步：决定Closing以后要保留多少现金

不要把所有积蓄全部放进首付。

第四步：确定舒服的月供范围

而不是只看银行最高额度。

第五步：比较GTA不同社区

看同一个预算，在不同地方可以买到什么。

第六步：再正式开始看房

这时候你看到的Listing，才真正和自己的情况有关。

JDL Realty观点

对于现在的新移民买家来说，真正缺的往往并不是：

经纪的价值不应该只是“发房源”。

更重要的是帮助买家把：

“我以后想在加拿大买房。”

变成：

“按照我现在的预算、工作、家庭和地区偏好，我应该从哪里开始？”

在 JDL Realty，我们帮助Toronto及GTA买家比较不同社区、不同房型、二手房和新房项目，并结合预算做更实际的选择。

不知道自己的预算在GTA能买什么？

你不需要一开始就知道自己一定要买哪套房。

可以先准备三个信息：

大概预算

比如：

$600K
$800K
$1M
$1.2M+

想住的地区

Toronto、Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga或其他GTA区域。

想买的房型

Condo、Townhouse、Semi还是Detached。

然后再比较：

按照现在的市场，你的预算到底有哪些选择。

有时候只是换一个社区，

或者换一种房型，

选择就会明显增加。

常见问题

没有PR，可以在加拿大买房吗？
有些情况下可以，但需要根据目前身份以及现行购房限制判断。贷款资格和法律上的购房资格是两个不同的问题，买房前应分别确认。

新移民买房最低首付是多少？
主要取决于房价。符合条件的情况下，$500,000以内通常最低为5%；$500,000以上、低于$1.5M的部分采用分段计算；$1.5M或以上通常至少需要20%首付。

加拿大信用记录很短，还能申请房贷吗？
有可能。部分符合条件的新移民贷款可以结合海外信用报告或其他金融资料评估，但不同贷款机构要求不同。

是不是一定要有20%首付才可以买？
不是。符合条件的买家可以使用少于20%的首付购买符合规定的物业，但是否适合需要结合房贷保险、月供和自己的现金情况判断。

新移民最适合在哪里买房？
没有统一答案。应该比较预算、通勤、学校、家庭关系、社区环境、交通以及不同地区可以买到的房型。

最后总结

最新调查说明了一件事：

很多新移民依然非常希望在加拿大拥有自己的房子。

但真正挡在买房前面的，通常不是一个问题。

而是：

首付 + 收入 + 信用 + 身份 + 地区 + 房型

一起决定的。

所以如果你现在刚来到加拿大几年，正在想：

“也许明年，或者后年可以买房。”

其实不一定要等到所有条件都“完美”以后，才开始了解市场。

更适合先问：

“按照我现在的预算，在GTA到底可以买到什么？”

知道答案以后，你才更容易决定：

现在买，

继续存首付，

换一个地区，

还是调整房型。

如果你正在考虑在Toronto或GTA购买第一套房，欢迎联系 JDL Realty。

告诉我们你的：

预算 + 想住的地区 + 想买的房型

我们可以帮你更具体地比较目前市场上的选择。

资料来源: Newswire

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