多伦多房主又到了每年需要留意空置房税申报的时间。
多伦多市政府已经在 2026年11月2日 正式开放2026年度 Vacant Home Tax，也就是空置房税申报。
截止日期是：
2027年4月30日
这里最容易被忽略的一点是：
即使你自己一直住在这套房里，也需要申报。
多伦多住宅物业业主一般都需要申报2026年度的物业占用情况。
如果没有按要求申报，市政府可能会把物业视为空置，并征收空置房税。
2026年度的税率是：
物业 Current Value Assessment 的 3%
也就是按 MPAC 的物业评估价值计算。
例如：
- 评估价值 $600,000 → 空置房税约 $18,000
- 评估价值 $800,000 → 空置房税约 $24,000
- 评估价值 $1,000,000 → 空置房税约 $30,000
所以即使房子实际上一直有人住，
忘记申报也可能变成一个非常昂贵的问题。
哪些房主要申报？
多伦多住宅物业业主一般每年都需要申报。
包括物业在2026年是：
- 业主自住房
- 出租给租客
- 由其他符合条件的人居住
- 空置但符合豁免条件
- 实际处于空置状态
2026年度申报涵盖的时间是：
2026年1月1日至12月31日。
即使你全年都住在里面：
还是需要申报。
什么情况下会被视为空置？
按照多伦多市政府现行规则，
住宅物业如果在一个税务年度里：
累计空置6个月或以上
并且不属于自住房、合资格占用或豁免情况，
可能会被认定为空置物业。
如果是出租物业，
在符合市政府要求的情况下，租客实际居住可以计入占用时间。
所以对于房东来说，
保留清晰的：
- 租约。
- 入住记录。
- 租客资料。
- 相关书面文件。
会非常重要。
如果房主一年有几个月不在加拿大呢？
这也是很多房主会担心的问题。
比如：
冬天去美国住几个月。
长期旅行。
因为工作暂时离开多伦多。
这并不代表房子就一定会被视为空置。
如果物业仍然符合：
Principal Residence，也就是主要住所
的相关要求，
即使房主暂时长期不在家，也可能仍然可以按主要住所申报。
所以判断重点并不是：
“这一年我有没有实际在屋里住满6个月？”
而是要看：
物业真实使用情况。
主要住所身份。
以及是否符合市政府的申报要求。
哪些情况可能符合豁免？
有些物业即使空置达到6个月或以上，
仍然可能符合豁免。
例如：
- 登记业主去世
- 主要居住者长期住院、入住长期护理机构或支持性住房
- 物业进行重大维修或翻修，暂时无法正常居住
- 某些法院命令限制物业使用或出售
- 法律产权发生转移
- 某些工作安排导致业主长期不在
- 某些新建物业库存
- 某些医疗相关的第二住所情况
具体豁免通常需要符合市政府规定，
有时也需要提供证明文件。
所以：
“房子空着是有原因的”
并不自动等于：
一定可以豁免。
还是要看具体情况是否符合规定。
2026年度要怎么申报？
目前可以通过以下方式完成：
网上申报
通过多伦多市政府 Vacant Home Tax Portal。
电话
通过 311。
现场
到 Toronto City Hall 或相关 Civic Centre 的 Tax and Utility Payment Counter。
通常需要准备：
Customer Number
以及：
物业地址或21位 Assessment Roll Number。
这些资料通常可以在 Property Tax Bill 上找到。
如果网上申报完成，
建议把：
Confirmation Number
保存下来。
特别是以后准备卖房时，
这个记录可能会很有用。
买卖多伦多物业时，为什么VHT特别重要？
对普通房主来说，
空置房税可能只是每年一次的行政申报。
但一旦物业准备出售或购买，
它就会变成：
Closing Due Diligence 的一部分。
市政府明确指出，
买方和卖方都应该确保相关年度的申报得到适当处理。
卖方也应该向买方提供已完成申报的相关资料。
因为如果物业存在未处理的空置房税问题，
可能会影响新的业主。
情况一：物业在2026年内完成买卖
例如：
申报年度是：
2026年
而物业也在：
2026年完成产权转移。
在符合条件的情况下，
买方或卖方都可能可以完成相关申报，
同时物业也可能符合：
Transfer of Legal Ownership
相关豁免。
但即使这样，
双方还是应该在 Closing 前确认：
到底由谁处理？
不要简单假设：
“对方应该会负责。”
情况二：2027年卖房，但申报的是2026年
这个情况就不一样。
如果物业在：
2027年出售
但申报的是：
2026年度占用情况，
那么市政府目前的规则是：
卖方负责提交2026年度申报。
因为2026年期间，
卖方才是物业业主，
也最清楚当年的真实占用情况。
所以如果你在2027年购买一套多伦多物业，
可以特别问一句：
“卖方有没有完成2026年度VHT申报？”
买家：Closing前最好确认申报记录
这可能是整篇文章里对买家最重要的一点。
如果市政府没有收到应有的申报，
物业有可能：
被视为空置。
产生空置房税。
而相关税务问题也可能继续跟着物业存在。
所以买房时不要只想：
“这是卖方的事情。”
最好确认：
- 相关年度有没有申报。
- 有没有Confirmation。
- 是否存在未缴税项。
- 同时让房地产律师在Closing过程中检查：
- Property Tax。
- VHT。
- 以及其他可能影响产权交割的费用。
卖家：不要等到Closing以后才处理
如果准备出售多伦多物业，
可以提前确认：
需要完成的VHT申报是不是都已经完成？
建议保留：
- 申报确认记录
- Confirmation Number
- 租约和占用记录
- 豁免所需证明
- 其他相关文件
多伦多市政府也建议业主保存与占用情况或豁免有关的证明资料至少：
3年。
提前整理好，
可以减少Closing过程中不必要的麻烦。
Power of Sale买家尤其要注意
如果你在看：
Power of Sale
物业，
不要以为：
“银行在卖，所以空置房税应该没问题。”
Power of Sale 并不会自动让物业获得 VHT 豁免。
买家通常是以：
As Is
状态购买物业。
如果物业本身存在未处理的Property Tax或VHT问题，
就更需要在交易前仔细检查。
所以对于Toronto Power of Sale物业：
VHT应该成为Due Diligence的一部分。
便宜的挂牌价，
不代表物业背后一定没有其他税务问题。
如果错过4月30日会怎么样？
2026年度申报截止日期是：
2027年4月30日
如果应该申报但没有按时申报，
市政府可能会把物业视为空置，
并发出 Vacant Home Tax Bill。
之后虽然可能有 Notice of Complaint 等申诉程序，
但最简单的方式还是：
一开始就按时完成申报。
多伦多房主简单检查清单
2027年4月30日前：
- ✓ 完成2026年度物业占用申报
- ✓ 即使是自己住，也要申报
- ✓ 保存Confirmation Number
- ✓ 如果申请豁免，保存证明文件
如果准备卖房：
- ✓ 确认需要的申报已经完成
- ✓ 保存并向买方提供相关资料
如果准备买房：
- ✓ 确认物业VHT状态
- ✓ 要求查看相关申报记录
- ✓ 让律师检查有没有未处理的Property Tax或VHT
JDL Realty怎么看？
对于大多数房主来说，
完成空置房税申报本身并不复杂。
真正容易出问题的是：
忘记申报。
对于自住房业主：
每年都要记得申报。
对于房东：
保留完整的租约和占用记录。
对于卖家：
Closing前把该处理的申报处理好。
对于买家：
不要默认空置房税只是卖方的问题。
Vacant Home Tax 表面上是一个城市税务申报要求。
但一旦房子进入买卖流程，
它就变成：
房地产交易尽职调查的一部分。
准备在多伦多买房或卖房？
买卖物业时，
需要看的从来不只是：
Purchase Price。
买家还需要考虑：
- Property Tax。
- Condo Fee。
- Closing Cost。
- VHT状态。
- 以及其他与物业相关的费用和责任。
卖家除了准备房屋Marketing，
也应该提前检查：
Closing时需要完成的文件和税务事项。
JDL Realty 可以协助买家和卖家了解交易中的房地产流程，并在需要时配合律师、Mortgage Professional 和税务专业人士一起处理相关事项。
资料来源： City of Toronto
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