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多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合企业, 我们认真对待每一个客人,关心您在加拿大的未来!

你们对美好生活的追求,就是我们努力的方向!     分享,公平是我们对待客人,管理公司的原则。

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地产经纪如何做市场营销(2)

1, 建立自己的个人魅力

一个成功的地产经纪一般都会有自己独到的个人魅力,许许多多正在追求成功的经纪也正在思索,为什么自己没有魅力? 不能够吸引客人。

那么什么是个人魅力? 个人魅力又从哪里来?

个人魅力来源于真诚和自信。换句话说就是,个人魅力由两部分组成:真诚+自信

当一个地产经纪做广告介绍自己的时候,当一个地产经纪给客人推荐房源的时候,是否真诚,是否摒弃了自己的私心杂念,站在客人的角度,为对方着想,如果不是发自内心为对方着想的话,对方会有所感觉,即使做成了当下的生意,也未必会做到将来的生意。

如果您是真诚的, 即使做不到当下的生意,也会做到未来的更多更长久的生意。

更重要的是,真诚会换来内心的安宁。

有了真诚,还不够,还要有自信。

很多经纪抱怨客人不信他,很多经纪抱怨客人,那么是不是应该反省一下自己,自己有没有足够的自信?

自信来源于哪里?

自信来源于对社区的熟悉程度,对各种房屋本身的了解,对每个社区各种房屋类型涨跌历史的了解,对每一种商业交易特点的了解, 以及对每个环节背后隐藏的问题的了解,如果您对每个问题都了如指掌,有十足的把握,那么面对形形色色的顾客,就会成竹在胸。客人也就会对您多一些信任。

比如客人问你连锁店生意买卖需要注意什么?化粪池需要注意什么?井水又怕不怕?买卖加油站到底会不会赚钱,这个房子叫价到底合不合理,马文区到底从哪里到哪里?等等,等等的问题,你能信手拈来,从容不迫的回答客人,那么你在客人面前就会很自信,你个人就会多份个人魅力。

多一份真诚,多一份自信,不断建立自己的个人魅力!

2,化解客人的认知误区

(1) 朋友:

当一个人到一个陌生的地方时,想找以前认识的朋友帮忙,是再自然不过的事情,但是事过境迁,以前的朋友是不是还是朋友,朋友的介绍又是否专业全面,朋友在介绍地产,保险经纪的时候,有没有其他的私心杂念,你又是否愿意把你的财政隐私暴露给其他非专业人士。

每个人都会有有不同的心态,很少人能够做到十分的客观公正,口碑好,专业知识丰富的真正的专业人士会相对好一些。

(2) 讲座

要注意两点:1,避免一般讲座的夸大其词;2,尽量不提供过分的个人资料。讲座后的登记资料,主办者未必妥善利用,曾经有过案例,因为登记资料外泄,无辜的牵涉入其他的官方调查。

(3) 银行等机构

新移民到银行开户,银行的客户经理或许会向客人转借地产经纪,中国大陆的新移民由于历史原因 对于银行一般比较信任,但是个别经办人转介的经纪未必专业,银行本身并不从事地产经纪业务。

购房置业,是一个家庭,或一个机构相对较大的举动,有一定的机密或者隐私性,购买过程中购买者一般希望低调,避免过多的第三者的介入,避免自己的财务状况过量曝光。自己的财务状况自己最清楚, 自己的喜好需求也只由自己清楚。第三者关心都有其各自的出发点,不必让其他人的心意过多的妨碍自己的正确判断。

3. 了解客人的顾虑和希望

大部分人来到多伦多,对多伦多的社区,学校,生活设施,教育设施,税务,财务,以及将来的发展有很多担忧,甚至内心深处有些莫名的恐惧。那么,如何正确理解,正确引导我们客人的这些担心,顾虑,就是我们地产经纪很重要的工作。

比如, 客人担心买房子买错地方了,别人的房子都在涨,自己的不涨反而跌,或者涨得没有别人的快,或者为孩子选择的学校又不是最好的,或者周围有了大麻屋,社会治安变差,或者买房子买贵了,或者该买的没有下决心买,买的房子朝向不对,房子交接过程又不顺利,或者房子结构不合理,很多应该注意的没有注意等等,这些都是客人的担心,顾虑, 那么也正是地产经纪应该帮助客人所避免的。

了解了客人的担心,顾虑,也就明白了客人的希望,客人有顾虑,有担心不怕,是好事,但是要让客人在你这里看到希望。

顾客心理是市场营销很重要的组成部分,了解客人的顾虑, 排除干扰,专业,真诚地为大家服务,会逐渐取得进步!

如有垂询,请电:地产经纪 李丁Li Ding Cell No.: 416-648 3678

E-mail::dingdingli@rogers.com 网页:www.dingdingli.com

 
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房屋「先租后买」 小心陷阱多

房屋「先租后买」 小心陷阱多

据世界日报讯,卑诗房地产自去年以来一直处于不景气,早已存在但并不流行的「先租后买」买房方式再次炽热起来,这个情况类似汽车的「先租后买」。不过目前这种买房方式多有漏洞,业主及租客都要小心掉入陷阱。

最近在多个房地产网站都有推销「先租后买」的方式,让业主先收取一定比例的头期金,然后每月收取一定的租金,经一段时间后,租客可以把物业买下来。这既方便难于把物业出手的业主,也帮助了未必有足够资金买屋的租客。

然而内陆沃农市(Vernon)的亨利夫妇(Terry and Maxine Henry)把房子租出近半年,却一分钱也收不到。

亨利夫妇半年前搬到亚省卡加利寻找更佳的工作机会,但一时之间未能把沃农的房子出售,于是便透过这种方式卖房。

他们找到基隆那一家地产经纪公司Kelowna Home Deals,老板本纳特(Dell Burnett)说会替他们找先租后买的客人。

警称是民事 不介入

去年9月本纳特草拟一份临时合约,说明他有权选择购买亨利夫妇的房子。本纳特解释他这个选择权是会转移给真正的租客/买家,结果亨利夫妇在合约上签了字。为了方便本纳特找客人,亨利夫妇更把房屋锁匙也给了他。

合约订明房价23万5000元,头期金3500元,然后每月租金1300元,直至最终买下房子时为止。

至9月底本纳特透过电邮,声称给他们找到了买家林小姐(Carlotta Lam),并说明在11月1日开始交租。

然而当林小姐搬进后,本纳德收了钱后并没有与她完成最后交易,也没有给亨利夫妇转付林小姐所付的租金。

亨利夫妇发觉不妥,除了解除本纳特的代理人身分外,更向林小姐追租,但林小姐声称已付了3000元给本纳特,又说是拥有这间房子而不是租住,所以不会搬走。

目前亨利夫妇每月仍要为这房子支付房贷,但又收不到租金。他们曾经报警赶林小姐走,但警方说是民事不会介入。

亨利夫妇又向卑诗住客租务办事处(Residential Tenancy Branch)求助,但得到的答复是亨利夫妇并无与对方签署租约,技术上对方不是租客所以无能为力。

原来问题在于本纳德本身并非持牌经纪毋须受监管,他利用亨利签了的临时合约与林小姐交易。

对于这宗个案,多伦多房地产律师艾朗(Bob Aaron)指出,所有卖家必须认识到「先租后买」所出现的风险。现在唯一可行的就是诉诸法庭,但对于亨利夫妇来说,压力之大可想而知

 
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这个房子还可以不卖吗?

故事是这样滴:

以前,业主在以自己的名义签署购房合约时,银行需要她提供其他的业权人,因此她将自己的母亲添加到购房合同上。

3年后,她决定卖掉房子,并且让当初帮她买房的地产经纪来卖。

业主是唯一一个签署卖房合同的人,并且在合同的普通条款第6 条Warranty中保证:“我声明和保证,我有权力出售或出租该物业,并且我已告知你任何可能影响该物业出售或出租的第三方利益”。

该物业以299,900的价格挂牌后,该业主接受了买家提出的30万的报价。

几天后,她却改变了主意,告诉房地产经纪她不交房了,因为她对这个价格不满意。之后,她去找了一位律师,该律师告诉她,她无权进行任何交易,因为她的母亲并没有在卖房或报价合约上签字。

买家就此情况向法院提起诉讼并胜诉。证据是她的母亲对于卖房和报价的事情都非常清楚。她并没有理由对此进行充分的诉讼辩护。

法院裁定,这一案件的事实清楚的表明,卖方有其母亲充分的授权去出售或出租该物业。事实说明,该产权是唯一的,并且合同可以得到具体执行。

记住:如果一个业主卖两个人的房子,要授权书!

 
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卖家可以不交房吗?佣金可能收不到!

Scenario: Seller has a lien against his name and several mortgages to clear off title. Sells property, lets buyer move in but cannot give title due to the judge not being able to hear the claim in court in time for the closing date. Buyer's lawyer holds the funds. Seller goes to court but the judge refuses to list (what I am not sure of, but I expect it would be the lien).

The Seller wants to make a deal whereby the Buyer will have to sue someone.

Buyer said he needed to speak to his lawyer. My question is; if the lien is against the Seller's name and the judge refuses to include the lien in the debt against the house will the Buyer have the right to close the deal and let the Seller take the lien debt or is it not possible for the deal to close as long as there is a lien against the Seller. Thanks.

Your Question is confusing as to whether there is a valid encumbrance against the title or not. The Buyers should check with their lawyer to see if there is enough money in the deal so that it can be completed. That, however, may mean that there is not enough to pay any commissions.

 
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因为笔误可以不交房吗?

Topic: Buying Properties

Subtopic: Buying Properties: Agreement of Purchase & Sale

Merv says...

 
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