加拿大住房供应 最近在部分市场有所改善，但这并不代表住房供应问题已经解决。
根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新发布的 2026年秋季住房供应报告，如果加拿大希望在2036年前把住房可负担性恢复到大约2019年的水平，全国每年需要新建约：
417,000至469,000套住房。
但按照目前的发展趋势，未来十年加拿大平均每年预计只能新建约：
231,000套。
换句话说，如果想达到CMHC提出的可负担性目标，加拿大未来的住房建设速度可能需要接近翻倍。按照最高估算，未来十年所需的新住房规模接近 469万套。
更值得关注的是，现在的建设速度并没有朝着这个目标明显加快。
相反，CMHC提醒，部分住宅建设活动正在减弱。
这就带来一个很现实的问题：
如果我们在今天市场比较弱的时候没有建够房子，等未来需求重新回来，会不会再次出现供应不足？
房价变便宜一点，不代表住房问题已经解决
过去一段时间，加拿大部分主要城市的住房可负担性确实有所改善。
多伦多就是一个明显例子。
房价相比前几年的高点有所回落，租金涨幅也放缓，买家在部分市场拥有了更大的议价空间。
但CMHC指出，这种改善更多来自：
市场变弱了。
而不是：
新房真的建够了。
也就是说，现在部分买家觉得房子比以前“买得起一点”，主要是因为价格和租金有所调整，而不是因为市场突然多出了大量新住房。
这两种情况的长期影响完全不同。
如果只是价格短期变软，但新房供应持续不足，那么一旦市场需求重新增强，住房压力仍然可能再次出现。
加拿大每年最多还差约23.8万套住房
按照CMHC目前的预测，加拿大未来每年大约会有：
231,000套新屋开工。
但如果要在2036年前把住房可负担性恢复到2019年的水平，则每年需要：
417,000至469,000套。
也就是说，加拿大每年仍然需要额外增加大约：
187,000至238,000套住房。
而且不同城市之间的差距非常明显。
例如Calgary近年来建设量相对较高，住房供应缺口已经明显收窄。
Edmonton在CMHC分析的主要城市中，甚至是目前少数没有明显住房供应缺口的市场之一。
Toronto的供应缺口也有所缩小。
但原因并不是因为Toronto突然建了很多房。
Toronto的供应缺口缩小了，但不是因为房子建够了
根据CMHC的分析，Toronto按照目前的发展趋势，未来每年预计大约有：
42,000套新屋开工。
但如果要恢复到2019年的住房可负担水平，每年实际上需要大约：
62,000至68,000套。
也就是说，Toronto每年还需要额外增加：
20,000至26,000套新住房。
换算下来，Toronto未来十年的住房建设速度至少需要提高大约：
50%。
但问题是：
Toronto现在的建设趋势并不是明显上升，而是在减弱。
CMHC指出，2026年上半年，Toronto按人口计算的新屋开工量处于1990年代中期以来相对较低的水平。
与此同时，已经拿到许可、但还没有真正开始建设的住宅单位数量，相比2023年的高峰也明显减少。
所以现在Toronto出现了一个很特别的情况：
今天的买家觉得市场比较宽松。
但：
几年后的新房供应，可能反而越来越少。
Toronto Condo开工数量已经降到非常低
Toronto Condo市场的变化尤其明显。
根据CMHC，2026年上半年，City of Toronto只有156套Condo开始施工。
而过去十年，Toronto Condo平均每年的开工量大约是：
7,000套。
这个差距非常大。
为什么会这样？
主要原因包括：
- 预售市场疲软
- 投资买家减少
- 二手Condo库存较多
- 建筑成本仍然很高
- 开发商融资压力增加
- 很多项目卖不到足够的预售数量
对开发商来说，如果一个Condo项目在开工前卖不出足够多的单位，就很难达到融资要求。
结果就是：
项目不推出。
或者推出后迟迟不开工。
这件事不会马上影响今天的房价。
但一套Condo从推出、施工到最终交付，往往需要几年时间。
所以：
2026年没有开始建设的项目，可能意味着2029、2030年以后少一批新房交付。
Freehold新房也没有补上这个缺口
问题并不只出现在Condo市场。
CMHC同时指出，Toronto的低层自有住宅建设也处于很低的水平，而且这种下降已经持续很多年。
这类住房包括很多GTA家庭最关注的产品，例如：
- 独立屋
- 半独立屋
- 镇屋
- 其他低层自住型住宅
所以现在Toronto的住房供应问题，越来越集中在：
可以买来自己住的住房。
换句话说：
出租房可能在增加，
但真正提供给买家购买的新房，并没有同步增长。
出租公寓建设反而快速增长
Toronto目前增长最明显的一类住宅建设，是：
专门用于出租的公寓。
2026年上半年，Toronto这类出租公寓的新开工量同比增长：
82%。
而且出租公寓的开工量已经超过Condo公寓，这是自 1994年以来第一次。
对于租客来说，这当然是一个积极信号。
更多专门出租的住宅，未来可能带来：
- 更多租赁选择
- 更稳定的出租管理
- 更大的租赁供应
- 一定程度上缓解租金压力
但这不能完全解决买房市场的问题。
因为对一个准备租房的人来说，多一套出租公寓确实增加了选择。
可是对一个想买房的首次买家来说：
一套只能出租的公寓，并不会变成一套可以买下来的房子。
这也是为什么现在的供应缺口越来越集中在自有住房市场。
为什么明明这么缺房，开发商却不愿意建？
这可能是目前加拿大住房市场最矛盾的地方。
长期来看，大家都知道：
加拿大需要更多房子。
但对开发商来说，真正的问题是：
现在建出来，划不划算？
一个项目能不能启动，要同时考虑：
- 土地成本
- 建筑材料
- 人工成本
- 利息和融资
- 开发费
- 政府收费
- 销售情况
- 市场需求
如果这些成本加起来太高，而市场上的买家又不愿意支付足够高的售价，项目就可能无法达到开发商和贷款机构要求的财务条件。
特别是Condo项目。
很多项目必须在正式开工前先卖出一定比例的单位，才能获得建设融资。
如果预售不足，项目就很难启动。
所以会出现一种看起来很矛盾的情况：
城市长期很缺房。
但：
开发商今天还是可能不愿意建。
因为长期需求和短期项目是否赚钱，并不是同一件事。
这也是为什么各地开始降低开发成本
最近GTA很多住房政策，都在试图解决同一个问题：
怎么让新房项目重新“算得过账”？
例如Mississauga近期降低住宅开发费，就是类似的思路。
降低开发费并不一定意味着：
买家明天就能便宜几万元买房。
更大的意义可能在于：
原本因为成本太高而无法启动的项目，重新变得有建设可能。
这对未来住房供应非常重要。
因为加拿大目前面临的问题已经不只是：
“现在的房价太高。”
还包括：
“按照现在的成本，我们还能不能建出足够多的房子？”
这对GTA买家意味着什么？
对于现在的买家来说，2026年的市场确实存在一些机会。
部分房价低于前几年的高点。
二手市场的挂牌房源也比之前多。
一些房屋的议价空间明显增加。
但买家不要因为今天看到很多房源，就直接认为：
“GTA已经不缺房了。”
今天的二手挂牌数量，和未来几年新房建设量，是两个完全不同的概念。
市场完全可以同时出现：
今天很多房子在卖。
但：
未来几年没有足够的新房完成。
所以如果你计划未来几年买房，除了关注：
- 房贷利率
- 平均房价
- 成交量
- 挂牌数量
也可以开始关注：
- 新屋开工量
- 新项目推出数量
- Condo建设量
- 未来社区供应
这些数据会影响几年之后买家到底有多少选择。
这对Condo买家意味着什么？
目前Condo买家其实处于一个相对有利的位置。
很多市场有：
- 更多二手库存
- 更大的选择空间
- 更少抢Offer
- 更好的议价空间
但与此同时，Toronto新的Condo开工量已经大幅减少。
这不代表：
Condo以后一定会涨价。
未来价格没有人可以保证。
但买家需要理解：
今天Condo库存很多
和：
几年后新Condo供应减少
完全可以同时发生。
今天市场偏弱，会让开发商减少开工。
而几年以后，这些没有建设的项目就会变成：
没有交付的新房。
所以买家不能只看今天的库存，也要看未来的供应。
这对投资者意味着什么？
对于投资者来说，未来的市场也会变得更复杂。
一方面，专门用于出租的公寓建设快速增加。
这意味着部分社区几年后可能出现更多出租房源，对私人房东形成竞争。
但另一方面，如果新Condo交付越来越少，那么过去由投资者购买Condo后出租所形成的“二级租赁供应”也可能减少。
所以以后做出租投资，不能只看：
今天租金多少。
还要看：
这个社区未来会建多少出租房？
会建多少Condo？
未来供应是增加还是减少？
一个未来有几千套新出租公寓交付的区域，
和：
一个几年都几乎没有新住宅供应的区域，
投资表现可能完全不一样。
JDL Realty观点
这份CMHC报告最重要的信息，并不只是：
“加拿大还需要最多469万套住房。”
更值得关注的是：
加拿大需要大幅增加住房建设，但目前很多重要市场的建设速度却在下降。
Toronto就是一个非常典型的例子。
现在Toronto的住房可负担性确实比前几年有所改善。
房价有所回落。
租金涨幅放缓。
买家的选择更多。
但这些改善更多来自：
市场走弱。
而不是：
Toronto已经建出了足够多的新房。
与此同时：
Condo建设明显减少，
Freehold建设仍处低位，
出租公寓建设快速增长。
这意味着几年之后，GTA房地产市场的供应结构可能会和今天非常不同。
在JDL Realty，我们认为买家和投资者不能只看：
今天的市场。
也要关注：
未来正在形成的住房供应。
因为一个今天挂牌房源很多的市场，几年后仍然可能重新面对供应不足。
有时候：
“没有在建的房子”
和今天正在出售的房子一样值得关注。
最后总结
CMHC预计，如果加拿大想在2036年前恢复到大约2019年的住房可负担水平，全国每年需要：
417,000至469,000套新住房。
但按照目前趋势：
每年预计只能建设约231,000套。
Toronto目前预计每年大约有：
42,000套新屋开工。
但实际需要：
62,000至68,000套。
也就是说：
Toronto至少需要把住房建设速度提高约50%。
可是现在：
Condo建设明显放缓，
Freehold供应仍然有限，
出租住宅反而成为主要增长来源。
所以GTA未来几年最值得关注的问题之一就是：
如果我们在今天市场偏弱的时候没有建够房子，等需求重新回来以后，会发生什么？
对于买家、卖家和投资者来说，未来影响房地产市场的，不只是利率和这个月的平均房价。
同样重要的是：
我们现在到底正在为未来建多少房子？
如果你正在考虑在Toronto或GTA买房、卖房或投资，JDL Realty可以帮助你结合当前市场、社区供应和未来开发情况，做更具体的房地产分析。
欢迎联系JDL Realty，了解适合你的GTA房地产市场策略。
资料来源：CityNews Toronto
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