加拿大针对外国买家的房地产政策，可能迎来一项重要变化。
在 2026年11月5日公布的联邦预算 Budget 2026 中，政府提出两项主要调整：
1. 将现有住宅和二手住宅的外国买家禁令延长至2029年1月1日。
2. 计划将“新建住宅”从联邦外国买家禁令中豁免。
对于GTA房地产市场来说，第二项尤其值得关注。
如果最终正式实施，符合条件的非加拿大买家未来可能重新获得购买部分新建住宅的资格，同时多数二手住宅仍继续受到联邦禁令限制。
不过最重要的一点是：
目前还没有正式生效。
联邦政府仍需要完成相关立法及监管程序，新建住宅豁免才会正式实施。
目前的外国买家禁令是什么？
加拿大联邦外国买家禁令于 2023年1月1日 正式生效。
按照现行规定，非加拿大人一般不能购买位于指定 Census Metropolitan Areas 和 Census Agglomerations 内的部分住宅物业。
通常包括：
- 独立住宅；
- 公寓；
- 联排；
- 以及不超过三个住宅单位的部分物业。
加拿大公民和永久居民不受该禁令限制。
同时，符合特定条件的：
- 临时居民；
- 受保护人士；
- 部分配偶或同居伴侣；
- 以及其他特定情况，可能享有例外。
目前的联邦禁令原本预计持续至：
2027年1月1日。
Budget 2026现在提出再延长两年。
Budget 2026计划怎么改？
新提案将住宅大致分成两类。
现有住宅及二手房
对于仍然受联邦禁令覆盖的住宅物业，
禁令拟延长至：
2029年1月1日
新建住宅
政府计划：
将符合条件的新建住宅从联邦外国买家禁令中豁免。
政府表示，这项调整的目的之一，是继续让现有住宅市场主要服务加拿大居民，同时允许更多资金进入新房建设市场。
是不是代表外国买家现在已经可以买新房了？
不是。
这是目前最容易产生误解的地方。
2026联邦预算公布的是：
政策提案。
相关立法和具体法规目前还需要进一步完成。
因此截至 2026年11月6日，
现有外国买家规定仍然继续适用。
也就是说：
不能因为11月5日公布了新政策方向，就直接认为外国买家现在已经可以购买所有新Condo或新House。
真正签署 Agreement of Purchase and Sale 前，仍然需要按照当时已经正式生效的规定确认资格。
什么才算“新建住宅”？
这也是目前最重要、但还没有完全明确的地方之一。
Budget 2026使用了：
“New Residential Properties”
这个概念。
但目前公布的信息还没有详细说明所有适用范围。
例如之后仍然需要进一步确认：
- Pre-construction Condo是否全部包括
- Assignment是否适用
- 已经建成但从未入住的Condo是否算新房
- Builder Inventory是否适用
- 新建Detached是否符合
- 新建Townhouse是否符合
- 新政策生效前已经签署APS的交易如何处理
所以在正式细则公布之前，
买家不要仅仅因为物业是“新房”或“楼花”，就自动认为一定符合豁免。
对GTA楼花和新房市场意味着什么？
如果这项政策最终落实，
对GTA新房和Pre-construction市场可能会有较直接的影响。
原本受到联邦禁令限制的部分非加拿大买家，
未来可能重新获得购买某些新建住宅的资格。
例如可能包括部分：
- 公寓
- 联排
- 独立屋
- 其他新建住宅
具体仍然要看最终法规如何定义“New Residential Property”。
对于开发商来说，
潜在买家范围可能有所扩大。
但对于外国买家来说，还有一个非常重要的问题：
联邦允许买，并不等于外国买家税取消。
安省25% NRST仍然需要注意
这是这次政策最容易被误读的地方。
即使未来联邦政府允许非加拿大买家购买符合条件的新建住宅，
安省目前仍然有独立的：
Non-Resident Speculation Tax（NRST）
目前税率为：
25%
该税适用于部分外国个人、外国公司及特定Taxable Trustee在安省购买住宅物业的情况。
这项税和联邦外国买家禁令是：
两套不同的规定。
因此：
“联邦允许购买” ≠ “外国买家税取消”。
如果在多伦多买房，还有10%市级税
如果购买的住宅位于 City of Toronto，
部分外国买家目前还可能需要支付：
Municipal Non-Resident Speculation Tax（MNRST）
现行税率为：
10%
这项税是在普通Municipal Land Transfer Tax之外另外计算的。
如果同时适用安省NRST，
那么外国买家在Toronto购买住宅时，可能需要面对：
Ontario NRST：25%
加上：
Toronto MNRST：10%
这还没有包括普通的省级和市级Land Transfer Tax以及其他Closing费用。
是否适用、是否存在豁免或退税，需要根据买家的具体身份和交易情况判断。
例子：多伦多一套$1,000,000的新公寓
假设未来联邦新房豁免正式生效，
某位非加拿大买家依法可以购买一套价值：
$1,000,000
的多伦多新公寓。
如果该买家同时需要支付现行的：
Ontario NRST 25% = $250,000
以及：
Toronto MNRST 10% = $100,000
那么单单这两项外国买家相关税费就可能达到：
$350,000
还没有计算普通Land Transfer Tax及其他Closing Costs。
这个例子只是用于说明。
实际金额仍然取决于：
- 买家身份；
- 物业情况；
- 交易结构；
- 以及是否符合任何豁免或退税条件。
所以未来即使新房在联邦层面变成：
“可以买”
也不代表购买成本会明显降低。
那二手房呢？
对于现有住宅以及二手住宅，
Budget 2026提出继续延长外国买家禁令至：
2029年1月1日
所以这次政策并不是：
“加拿大重新全面开放外国人买房。”
更准确的理解是：
二手住宅 → 联邦禁令拟继续
符合条件的新建住宅 → 拟获得联邦禁令豁免
这是两件完全不同的事情。
现在本来就有一些例外吗？
有。
即使按照现行联邦规定，
也不是所有非加拿大人都完全不能购买住宅。
部分现有例外可能包括：
- 符合特定条件的临时居民
- Protected Persons
- 与符合条件的配偶或Common-law Partner共同购买
- 位于指定CMA或CA之外的部分物业
- 某些以开发为目的的购买
- 法规中规定的其他情况
因此判断外国买家是否可以买房，
不能只看一句：
“是不是外国人？”
还需要结合：
- 身份；
- 物业类型；
- 物业位置；
- 以及交易具体情况。
现在外国买家应该怎么做？
如果你看到11月5日的新政策以后，正在考虑GTA新房或楼花，
最重要的是：
不要把“政策提案”当成“已经生效”。
签署 Agreement of Purchase and Sale 之前，至少要确认：
- 当前联邦外国买家禁令是否适用于自己
- 目标物业是否符合当时正式生效的规定
- 安省 25% NRST是否适用
- 多伦多额外10% MNRST是否适用
- 是否符合任何豁免或退税条件
- 实际总Closing Cost是多少
如果购买资格取决于外国买家相关规定，
建议在签约前让房地产律师确认具体情况。
这次政策最重要的几个重点
2026联邦预算提出：
现有住宅及二手房：
外国买家联邦禁令拟延长至 2029年1月1日
新建住宅：
计划从联邦外国买家禁令中获得豁免
现在已经生效了吗？
没有。 还需要进一步立法和监管程序。
安省外国买家税：
目前NRST仍为 25%
多伦多外国买家税：
部分适用交易目前还需要额外支付 10% MNRST
接下来最值得关注的两个问题是：
到底哪些物业会被定义为“新建住宅”？
以及：
新政策什么时候正式生效？
JDL Realty Inc., Brokerage
JDL Realty会继续关注此次外国买家政策的后续落实情况，包括新建住宅及Pre-construction相关立法和具体规则。
如果非加拿大买家正在考虑GTA新房或楼花，建议在正式签约前确认自己的购买资格、税务责任以及完整Closing Cost，并在需要时咨询房地产律师及相关专业人士。
本文仅供一般房地产资讯参考，不构成法律、移民或税务建议。外国买家购买资格及税务责任会根据个人身份、物业和交易情况有所不同，并可能随着后续法规变化而调整。
资料来源： Government of Canada
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