如何买卖带有租客的投资房？

在租约合同期间，业主由于种种原因，业主想将物业出售。怎么办？具体要怎么操作呢？

终止合同

一般情况下，房东需要发出一份租赁终止通知（Notice to End Tenancy），如果租客不合理损坏房屋，骚扰他人的行为等，房东可以采取行动提前结束租约；如果租客拖欠房租，并且无视因此印发的10日驱逐通告，房东可以申请“直接请求占有令”，无需通过纠纷调解聆讯。也有特殊情况，比如房东或直系亲属要入住，或者房子售出后新房东或直系亲属要入住，或者房屋存在问题，需要大规模维修或拆除，并获得建筑许可时，可以终止合同。但是此种情况需要至少2个月提前通知解除合约，并且要补偿租客一个月的租金，如果租客要求额外补偿，需要房东与租客协调，双方同意即可。

如果房东的房子在租客还没有到搬走日期前售出，房东要和买家签署相关文件，保证租客到期搬出。或者，买家如果愿意继续将房子出租，并且愿意接受现有租客，那么，卖家需要提供他与租客签的租房协议。

租客继续住

有客户想看房时与租客沟通。根据“房东和租客法案”，有租客住着的房子，售房期间，预定展示必须要给租客24小时书面通知，展示时间不可以超过晚上8点。一般来说，很多租客也是要求必须24小时提前通知，偶尔也会有私事拒绝展示。当然，也有一些租客比较配合，只需要提前几小时通知即可，甚至愿意帮你招呼客人。租客不可以在合理时间段拒绝客人看房，房东可以在5日内亲自将NOTICE交给租客，那么租客就不可以拒绝房东。

但租客可以选择在潜在买家看房子时留在家里，而且租客没有责任和义务像屋主卖屋时那样总是将家里收拾的窗明几净。租客住的房子，不一定脏，乱是一定的。

租客住着的房子，出售期间不能做OPEN HOUSE，除非租客同意。但是租客没有责任和义务同意，通常也不会同意。想想看，做OPEN HOUSE的时候，要求主人事先将房子收拾好，洗手间的毛巾，卧室的床，摆放的恰到好处，然后在外边停留至少两个小时。即使是自己的房子出售，有时候都觉着很麻烦，何况是和你的房子收益没有半毛钱关系的租客。

如果客人看房时租客在家，恰逢租客心情不好，或者是租客有意见，那么，你无法保证你的租客会对潜在买家说些什么。比如，小区不安全，夜里过往车辆噪音影响睡眠，等等。有的租客甚至向房东抱怨有人看房后东西丢失，要求赔偿。当然也有投资者不介意房屋已有租客，因为他们买的目的也是招租，已经长久居住的好的租客会给他们节省很多时间，也会减少房屋空置的损失。

对屋主本身也是有利有弊，如果为了避免租客问题，业主将租客驱走后再卖房就要承担一定的经济损失风险。如果房子是在好卖的区域，空置时间短，一切好说。如果是比较难卖的CONDO单位，或者地段或区域不算上乘的物业，房屋也许要空置很久。先且不说保险方面的问题，但是这每个月的租金损失，就是很大一笔开销。卖家要从其它渠道来偿付这个物业的贷款，地税，保险，取暖或制冷等各项开支。尤其CONDO单位，每个月还要加上一大笔物业管理费。

因此，如何出售，是空屋出售还是保留租客，取决于业主本身，无论做何选择，都是一把双刃剑，要根据自身情况作出正确选择。

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